Die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft weist die Gebäudeversicherung meist als eine einzelne Position im Hausgeld aus. Wie sich dieser Betrag auf die einzelnen Eigentümer verteilt, ist selten ausführlich erklärt — und wird erst dann zum Thema, wenn nach einem Schadenfall plötzlich alle eine Selbstbeteiligung mittragen sollen, obwohl nur eine Einheit betroffen war.
Dieser Ratgeber trennt die beiden Fragen sauber: Wie wird die laufende Prämie verteilt, und wie die Selbstbeteiligung nach einem Schaden? Beide folgen demselben Prinzip, das der Bundesgerichtshof 2022 ausdrücklich bestätigt hat. Ein Rechner am Ende zeigt Ihren persönlichen Anteil anhand Ihres Miteigentumsanteils.
Wie wird die Prämie verteilt?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft schließt die Gebäudeversicherung als Gemeinschaft ab, nicht der einzelne Eigentümer. Die Jahresprämie fließt in den Wirtschaftsplan und wird über das monatliche Hausgeld an alle Eigentümer weitergegeben. Maßstab ist dabei grundsätzlich der Miteigentumsanteil (MEA) aus der Teilungserklärung — meist als Tausendstel ausgedrückt, zum Beispiel 85/1000.
Ein abweichender Verteilungsschlüssel ist möglich, wenn die Teilungserklärung oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung das ausdrücklich vorsieht. Ohne eine solche Regelung bleibt es bei der Verteilung nach Miteigentumsanteilen.
Selbstbeteiligung: Das BGH-Urteil V ZR 69/21
Die praktisch wichtigste Frage betrifft die Selbstbeteiligung nach einem Schadenfall. Viele Eigentümergemeinschaften vereinbaren eine Selbstbeteiligung, um die laufende Prämie zu senken. Kommt es dann zu einem Schaden — etwa einem Wasserschaden in nur einer Wohnung —, stellt sich die Frage, wer die Selbstbeteiligung trägt.
Der Bundesgerichtshof hat das am 16. September 2022 entschieden (V ZR 69/21): Die Selbstbeteiligung wird wie die Prämie selbst nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt — unabhängig davon, in welcher Einheit der Schaden entstanden ist. Die Begründung des Gerichts: Die gesamte Gemeinschaft profitiert von der niedrigeren Prämie, die durch die vereinbarte Selbstbeteiligung erst möglich wird. Deshalb ist es sachgerecht, dass auch alle gemeinsam das damit verbundene Risiko tragen.
Ist eine Gebäudeversicherung für die WEG Pflicht?
§ 19 Absatz 2 Nummer 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nennt eine angemessene Versicherung des Gebäudes gegen Feuer- und andere Elementarschäden sowie eine ausreichende Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Gemeinschaft muss eine solche Versicherung daher grundsätzlich abschließen und die Prämie ist umlagefähig. Details wie Umfang oder Selbstbeteiligung regelt häufig zusätzlich die Teilungserklärung.
Ihren Anteil berechnen
Der folgende Rechner zeigt Ihren Anteil an Prämie und — falls ein Schadenfall vorliegt — an der Selbstbeteiligung, anhand Ihres Miteigentumsanteils.
Der Rechner ersetzt nicht die Teilungserklärung oder den Wirtschaftsplan Ihrer Gemeinschaft. Maßgeblich ist immer der dort festgelegte Verteilungsschlüssel.
Kann der Verteilungsschlüssel angefochten werden?
Der BGH stuft die Verteilung nach Miteigentumsanteilen grundsätzlich als ordnungsgemäße Verwaltung ein. Eine Anfechtung ist deshalb nur in engen Ausnahmefällen erfolgversprechend — etwa wenn der bestehende Schlüssel im konkreten Einzelfall zu einem grob unbilligen Ergebnis führt. Wer den Schlüssel dauerhaft ändern möchte, braucht dafür in der Regel einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung oder eine Änderung der Teilungserklärung.
Checkliste für Eigentümer
- Miteigentumsanteil in der Teilungserklärung oder im Grundbuch prüfen.
- Position „Gebäudeversicherung" in der Jahresabrechnung mit der Police abgleichen.
- Bei einem Schadenfall: Selbstbeteiligung und deren Verteilung im Protokoll der Eigentümerversammlung nachvollziehen.
- Bei Unstimmigkeiten: zuerst die Hausverwaltung um Erläuterung bitten, bevor rechtliche Schritte geprüft werden.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Gebäudeversicherung in der WEG?
Die Prämie zahlt die Eigentümergemeinschaft gemeinsam über das Hausgeld. Jeder Eigentümer trägt seinen Anteil nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, sofern die Teilungserklärung keinen abweichenden Verteilungsschlüssel vorsieht.
Muss ich die Selbstbeteiligung zahlen, auch wenn nur meine Wohnung beschädigt wurde?
Ja. Laut BGH-Urteil vom 16. September 2022 (V ZR 69/21) tragen alle Eigentümer die Selbstbeteiligung gemeinsam nach Miteigentumsanteilen, unabhängig davon, wessen Einheit betroffen war. Die Gemeinschaft profitiert insgesamt von niedrigeren Prämien durch die vereinbarte Selbstbeteiligung.
Ist eine Gebäudeversicherung für die WEG Pflicht?
Ja. § 19 Absatz 2 Nummer 3 WEG nennt eine angemessene Versicherung des Gebäudes als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung. Details regelt oft zusätzlich die Teilungserklärung.
Kann ich den Verteilungsschlüssel anfechten?
Nur in engen Ausnahmefällen. Der BGH akzeptiert die Verteilung nach Miteigentumsanteilen grundsätzlich als ordnungsgemäße Verwaltung. Eine Änderung ist meist nur möglich, wenn der bestehende Schlüssel im Einzelfall zu einem grob unbilligen Ergebnis führt.
Wo finde ich meinen Miteigentumsanteil?
Ihr Miteigentumsanteil steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch, meist als Bruch oder in Tausendsteln angegeben, zum Beispiel 85/1000.
Was ist der Unterschied zur Gebäudehaftpflicht?
Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst, etwa gegen Feuer oder Leitungswasser. Die Gebäudehaftpflicht deckt Haftungsansprüche Dritter ab, etwa bei einem Sturz auf einem nicht geräumten Gehweg. Beide werden in der WEG meist gemeinsam abgeschlossen, sind aber unterschiedliche Versicherungen.
Fazit
Die Verteilung nach Miteigentumsanteil wirkt auf den ersten Blick unfair, wenn nur eine Wohnung betroffen war — sie ist aber seit dem BGH-Urteil von 2022 rechtlich klar geregelt und folgt einer nachvollziehbaren Logik: Wer von der niedrigeren Prämie profitiert, trägt auch das damit verbundene Risiko gemeinsam. Am wichtigsten ist, den eigenen Miteigentumsanteil zu kennen und die Position in der Jahresabrechnung damit abzugleichen; der Rechner oben hilft dabei als erster Schritt, ersetzt aber keine Prüfung Ihrer konkreten Teilungserklärung.
Quellen und redaktionelle Hinweise
- § 19 WEG
- BGH, Urteil vom 16. September 2022 – V ZR 69/21
Redaktionell geprüft am 1. September 2026. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und sind keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Ihre Teilungserklärung und die Beschlüsse Ihrer Eigentümergemeinschaft.
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